《租務法》近日引起社會激辯,周日的澳門論壇上,即使頂着酷熱的天氣,仍然吸引大批觀眾到場參與討論,火花四濺。

不過,相信有不少吃瓜群眾仍然不清楚到底爭辯甚麼?與我們又何干?

先說租務市場和我們的關係吧!就算我們不是業主、租客,其實我們也是要關心,因為租務市場的變動會影響房地產價格,上車是不少人的人生目標之一,既然《租務法》會影響房價,我們自然要關心。

那麼,這次《租務法》修改的內容是甚麼?眾人爭論的問題又是甚麼?

本次法例修改主要有四個方面:

一、價格管制。賦予行政行長官在必要時,臨時訂定租金調整系數,限制租金升幅。

二、租約簽名由過去私下簽字改為須經公證認定。

三、業主無權單方面解約年限由2年增加至3年。

四、增設不動產租賃爭議仲裁中心。

關於第一點和第四點,坊間普遍表示認同,支持必要時管制價格。換句話說,這次爭論關鍵不在於“要不要管制市場價格”,而是“如何管理市場”。

雖然,大家都支持必要時管制價格。但是,有一點腦洞君提醒大家,價格管制原意是希望幫助弱勢群體,但好的出發點有時候可能也會有壞的結果。二戰前後,美國某城市曾經歷兩次大火,第二次大火時政府實行租務市場價格管制,結果導致市場失衡,有關內容可在《經濟大師談市場》一書中找到。

目前,最具爭議的是第二和第三點,為甚麼呢?

我們先了解一下修改的原意。過去,由於租約是出租人和承租人雙方以私文書方式自由訂立的,且允許轉租情況,衍生一系列住宿問題,如非法旅館等,所以修改後引入“公證認定”,希望強化租賃監督。

但是,引入“公證認定”無疑會增加交易成本。反對意見認為澳門公證員缺乏,平日需求已不少,再加上租務合同,朝九晚五上班的公證員未必能應付,況且其欠缺彈性,影響業界運作。

另外,業主無權單方面解約年限由2年增加至3年。該條增加承租人的權益,主要考慮中小企承租人租金議價能力弱,有意見指部分行業申請牌照需時,有時光是裝修、申請牌照已花一年時間,能夠正常營運只有一年時間,不划算。

但反對意見則認為,3年時間太長,遇上經濟不景氣時,承租人可隨時離場,但經濟上升時,業主無法獲得更多的收益,認為做法不公平。

綜合上述因素,小君認為,這兩項修改可能會令租務市場租金上漲。引入“公證認定”增加了交易成本,增加的成本最終也會落到承租人的租金上。

至於解約年限增至3年,也提高了業主的風險。出租房子時,業主會考慮未來的經濟形勢,如果前景看好,在3年年限下,業主更傾向待價而沽,出租時也會考慮未來上升的幅度而把目前的租金拉高,因為3年年限比2年年限的不確定性大,所以拉高的幅度自然更大。

市場供應方面,增加和減少的因素同時存在。引入認證,提升業主信心,讓業主更願意出租房子;但另一方面,解約年限增至3年,風險提高,交易成本又上升了,部分業主可能會選擇放棄出租,把房子轉到買賣市場上。

往期回顧

議事規則面面觀

拒絕偽“環保”

提示的初衷

作者
腦洞君

問題天天都多,除了是一首歌,還是我們生活寫照。唯有腦洞大開 憑一桿筆專解憂愁!